När du säljer en bostad är det viktigt att förstå vilka typer av förbättringar och reparationer som är avdragsgilla, eftersom detta kan påverka din kapitalvinstskatt. I den här guiden förklarar vi skillnaderna mellan olika typer av förbättringsåtgärder – utbyggnad, ombyggnad, tillbyggnad och reparationer – samt när och hur dessa kostnader kan vara avdragsgilla vid en försäljning.
Skillnader mellan utbyggnad, ombyggnad, tillbyggnad och reparation
För att veta vilka kostnader som kan vara avdragsgilla är det viktigt att förstå vad varje förbättring innebär och hur de hanteras skattemässigt.
- Utbyggnad
En utbyggnad innebär att en ny struktur eller yta läggs till på bostaden utanför den ursprungliga byggnadens väggar och gränser. Exempel på detta kan vara en inglasad altan, en veranda eller ett uterum. Utbyggnad ökar inte nödvändigtvis den primära bostadsytan, eftersom ytan vanligtvis inte klassas som permanent boyta. För en villaägare kan en utbyggnad innebära att till exempel en inglasad altan byggs som ett extra komplement till huset. Utbyggnaden räknas ofta som en förbättring som höjer värdet på bostaden, men den påverkar inte bostadens officiella boyta på samma sätt som ett extra rum inomhus skulle göra.Exempel: Om du bygger en inglasad altan på markplan utanför vardagsrummet, betraktas detta som en utbyggnad. Även om ytan läggs till huset, räknas den vanligtvis inte som primär boyta och har främst en funktion som utökad yta utanför bostadens ursprungliga väggar. - Ombyggnad
Ombyggnad innebär större förändringar inne i bostaden som gör att befintliga ytor och rum används på ett nytt sätt, utan att bostadens yta eller grund utökas. Exempel på ombyggnad kan vara att ta bort väggar för att skapa en öppen planlösning eller att göra om köket och badrummet för att få en mer modern och funktionell layout. Ombyggnad höjer bostadens standard och funktion och är avdragsgill eftersom den kan bidra till ett högre försäljningsvärde.Exempel: Om du river en vägg mellan köket och vardagsrummet för att skapa en öppen planlösning är detta en ombyggnad. Du använder den befintliga ytan på ett nytt sätt, utan att bygga ut eller lägga till ny yta. - Tillbyggnad
En tillbyggnad innebär att bostaden utökas antingen horisontellt eller vertikalt inom den befintliga byggnadens gränser och räknas som en ökning av bostadens officiella boyta. Tillbyggnad görs ofta för att lägga till fler rum eller öka boytan inom befintliga strukturer. Ett vanligt exempel är att lägga till ett extra rum genom att göra ett hål i ytterväggen eller bygga en övervåning på en enplansvilla. Tillbyggnad är avdragsgill eftersom den ökar boytan och höjer fastighetens värde.Exempel: Om du äger en enplansvilla på 100 kvm och lägger till ett nytt sovrum på 10 kvm genom att öppna en yttervägg, har du gjort en tillbyggnad. Bostadens officiella boyta har nu utökats till 110 kvm. - Reparationer
Reparationer innebär att befintliga ytor och material förbättras eller återställs till sitt ursprungliga skick utan att förändra bostadens layout eller funktioner. Exempel på reparationer kan vara ommålning av väggar, renovering av tak eller uppdatering av slitna ytskikt. Reparationer kan vara avdragsgilla om de genomförts inom de senaste fem åren och om de höjer standarden jämfört med när du köpte bostaden.Exempel: Om du målar om väggarna i vardagsrummet eller renoverar taket för att det har slitage, betraktas detta som en reparation. Du gör inte någon förändring av bostadens layout, men förbättrar dess skick.
Vilka förbättringskostnader är avdragsgilla?
Skatteverket medger att vissa förbättringskostnader är avdragsgilla om de höjer bostadens standard. Här är några regler att tänka på:
- För att vara avdragsgill måste en förbättringskostnad vara minst 5 000 kronor per år. Detta gäller för samtliga förbättringskostnader, som utbyggnad, ombyggnad och tillbyggnad.
- Reparationer och underhåll är avdragsgilla om de höjer standarden jämfört med hur bostaden var när du köpte den, och om de har utförts under de senaste fem åren.
- Bevis för kostnader: För att dra av dessa kostnader är det viktigt att kunna visa bevis, som kvitton och fakturor. Dessa behövs för att styrka avdraget vid en eventuell granskning av Skatteverket.
För mer detaljerad information om vad som räknas som avdragsgillt kan du läsa direkt på Skatteverkets hemsida om avdrag för renoveringar och nybyggnad.
Exempel på avdrag vid bostadsförsäljning
Här är några exempel som visar vilka förbättringsåtgärder som kan ge rätt till avdrag:
- Utbyggnad av en inglasad altan för 70 000 kr är avdragsgill som förbättringsutgift.
- Ombyggnad av köket för att skapa en mer öppen planlösning kan vara avdragsgill, särskilt om kostnaden uppgick till 100 000 kr och höjde bostadens värde.
- Tillbyggnad av ett extra sovrum för 150 000 kr är också avdragsgill eftersom det förbättrar och utökar bostaden.
- Reparationer av tak och väggar som utförts inom de senaste fem åren och höjt bostadens standard, till exempel målningsarbeten för 10 000 kr.
Läs mer
Vill du få fler tips om hur du kan maximera intäkterna och förstå skatten vid försäljning av din bostad? Här är några relaterade artiklar:
- Så maximerar du intäkterna vid försäljning av din bostad
- Så fungerar beskattning vid bostadsförsäljning – vilka kostnader kan du dra av?
Genom att ha koll på skillnaderna mellan förbättringsåtgärder och reparationer kan du optimera dina avdrag och minska kapitalvinstskatten.
