När du tar ett bostadslån i Sverige är kontantinsatsen en viktig faktor. En kontantinsats är den del av bostadens pris som du själv måste betala direkt utan att låna, och den är ett grundkrav för att få ett bolån. I denna artikel går vi igenom de krav som finns på kontantinsatsen, hur den påverkar amorteringskravet och hur både låne- och inkomstnivåer kan spela in i kostnaden för ditt lån.
Vad är kravet på kontantinsats vid bostadsköp?
Enligt svensk lag får du maximalt låna 85% av bostadens värde. Det innebär att kontantinsatsen måste utgöra minst 15% av bostadens pris. Om bostaden exempelvis kostar 3 000 000 kr, måste kontantinsatsen vara minst 450 000 kr (15% av 3 000 000 kr).
Att ha en högre kontantinsats än minimikravet kan ge flera fördelar. Förutom att minska lånebeloppet, och därmed räntekostnaderna, kan det också leda till lägre amorteringskrav och en starkare förhandlingsposition för att få bättre räntor.
För dig som vill veta mer om hur räntesänkningar kan påverka lånekostnader och hur räntesatsen spelar in, se artikeln Hur räntesänkningarna påverkar din privatekonomi.
Hur påverkar kontantinsatsen amorteringskravet?
Utöver kontantinsatskravet finns även regler om amorteringskrav, baserade på både belåningsgrad och inkomst. Ju större kontantinsats du lägger, desto lägre blir låneandelen i förhållande till bostadens värde, vilket kan minska amorteringskravet. Amorteringskravet delas upp i två huvuddelar:
- Amorteringskrav baserat på belåningsgrad:
- Över 70%: Om du lånar mer än 70% av bostadens värde, måste du amortera minst 2% av lånebeloppet per år.
- 50-70%: För lån mellan 50% och 70% av bostadens värde måste du amortera minst 1% av lånebeloppet per år.
- Under 50%: Om belåningsgraden är under 50% finns inget krav på amortering enligt lag, även om vissa banker kan ha egna riktlinjer.
- Amorteringskrav baserat på inkomst:
- Om ditt lån överstiger 4,5 gånger din årsinkomst före skatt, tillkommer ytterligare ett amorteringskrav på 1% av lånebeloppet per år. Detta krav gäller även om belåningsgraden i sig inte kräver extra amortering.
Nedan visas en tabell som tydliggör sambandet mellan kontantinsatsens storlek, belåningsgrad och amorteringskrav.
Tabell över amorteringskrav baserat på belåningsgrad och inkomst
| Belåningsgrad | Amorteringskrav (endast belåningsgrad) | Inkomstrelation (lån >4,5x årsinkomst) | Totalt amorteringskrav |
|---|---|---|---|
| Över 70% | 2% | +1% om lån överstiger 4,5x årsinkomst | 3% |
| 50-70% | 1% | +1% om lån överstiger 4,5x årsinkomst | 2% |
| Under 50% | 0% (inga lagkrav) | +1% om lån överstiger 4,5x årsinkomst | 1% |
Exempel: Om du lånar 75% av bostadens värde och beloppet överstiger 4,5 gånger din årsinkomst, måste du amortera totalt 3% av lånebeloppet per år (2% för belåningsgraden över 70% och 1% för att lånet överstiger 4,5x din årsinkomst). På ett lån på 3 000 000 kr skulle amorteringen vara 90 000 kr per år, eller 7 500 kr per månad.
Hur kan en större kontantinsats vara fördelaktig?
Att lägga en större kontantinsats än minimikravet på 15% kan minska dina amorteringskrav och totala lånekostnader:
- Lägre belåningsgrad: En högre kontantinsats sänker belåningsgraden, vilket kan minska amorteringskravet från 2% till 1% eller till och med inget amorteringskrav om belåningsgraden är under 50%.
- Mindre ränta att betala: Ett mindre lånebelopp innebär lägre räntekostnader, vilket i längden sparar dig pengar.
- Starkare förhandlingsposition: En lägre belåningsgrad kan även ge dig ett bättre förhandlingsläge med banken när det gäller att få en låg ränta, eftersom du uppfattas som en mindre risk. Mer om hur du kan sänka din ränta kan du läsa i artikeln Så sänker du räntan på ditt bolån – och sparar tusenlappar varje år.
En större kontantinsats kan med andra ord ge dig större ekonomisk frihet och flexibilitet, både genom lägre amorteringskrav och lägre räntekostnader. Om du är intresserad av att förstå fler sätt att optimera din ränta och räntekostnader, kan du läsa vidare i våra andra artiklar om hur räntenivåer påverkar din privatekonomi.
Sammanfattning
Att planera sin kontantinsats är en viktig del av bostadsköpet och kan ha stor påverkan på både amorteringskravet och räntekostnaderna. Genom att förstå hur kontantinsatsen och din inkomstnivå påverkar amorteringskraven kan du optimera din lånestruktur och potentiellt spara betydande belopp på lång sikt.
